股城網注：北京工業大院騰退工作正在進行中。工業大院騰退的難點之一，就在於很多企業權責不清，有些甚至轉租轉包達7次，拆遷款分配引發問題較多。

北京市對違建工業大院的清理騰退工作還在進行之中。

據《北京日報》11月29日報道，占地8萬餘平方米，建築麵積達4.6萬餘平方米的泰和八通倉儲違建區啟動拆除，該違建群是朝陽區今年重點拆違項目，也是該區拆違台賬上麵積最大的一處區域。

這片市場自2003年“生長”至現在的規模，6個違建區域是不同的承租人分而劃之，各自繼續向外出租。因為層層分包，出現了“四房東”、“五房東”等情況。

工業大院騰退的難點之一，就在於很多企業權責不清，有些甚至轉租轉包達7次，拆遷款分配引發問題較多。這次的強力騰退整治了環境的同時，亦帶出了村集體、村民、承租企業/租戶、“二房東”之間利益補償如何平衡的問題。

“已經有承租人找到我們，谘詢騰退補償的相關問題。”北京聖運律師事務所主任王優銀告訴記者。

騰退之後，村集體和村民如何獲得土地資本收益？中國人民大學公共管理學院教授葉劍平對記者表示，探索集體經營性建設用地入市是路徑之一。

多部門協作清理整治

工業大院出現於上世紀八十年代，在城市規劃中，為鄉鎮經濟預留產業空間，也為當地的鄉鎮企業、鄉鎮經濟發展提供一些空間載體。

北京市農村工作委員會2000年2月發布《關於“村級工業大院工程”的實施意見》，對符合條件的工業大院所在村進行獎勵，從而加快農民向二、三產業轉移。

這些條件包括：有確定的區域，合理的規劃和必要的基礎設施，並經所在鄉鎮政府批準；農民成為投資和經營主體，入院企業當年實現銷售總收入在2000萬元以上等。

但隨著北京市經濟發展到新的階段，工業大院慢慢走向了產業低端，環境髒亂、安全隱患突出。在北京市社會科學院副院長趙弘看來，工業大院碎片化的空間載體本身層次低、規模小，難以配置一些應有的安全防範、環境保護方麵等設施。

對工業大院的監管涉及多個政府部門。

“《村莊和集鎮規劃建設管理條例》1994年就已實施，規定興建廠房、住宅必須經過審批。2000年，北京市城市管理綜合執法的試點區域擴大到全市。可以說，縣、鄉級政府，消防、城管、規劃等部門都各有其責。”專業土地法律師、北京才良律師事務所律師王才亮說。

清理整治工作則更是多部門協作。根據公開報道，北京市經信委牽頭編製了《全麵清理整治鎮村產業小區和工業大院2017年工作方案》，甚至統計部門也全程跟進了工業大院清理整治工作。

環保部門是此次清理整治工作中的一支重要力量。北京市環保局大氣環境管理處副處長何治今年5月介紹，由於“散亂汙”企業規模較小且分散的特征，在監管上是個大難題。目前，全市除了原有的地麵標準監測站以外，還運用了遙感監測技術，來捕捉這些“散亂汙”企業的排汙情況。

工業大院利益關係複雜

中國人民大學農業與農村發展學院博士生夏學傑2015年調研時發現，在工業大院對外出租的過程中，村集體經濟組織的收入較少，更多級差地租收益被中間“食利者”截取。2011年西紅門鎮農民獲得的土地租金隻有15萬元每公頃，而承租者轉租即可獲得225萬元每公頃的收益。

“工業大院興起以前，那些土地大多是荒地，連莊稼都沒人種，所以地租便宜，而且租期一般都是20年。”王才亮告訴記者。

中國國土資源經濟研究院徐博等人2015年的調研發現，北京市平穀區一處工業大院內的企業，租地協議多在20世紀90年代簽訂，租賃期限最短至2033年，最長至2053年，平均土地年租金為1033元/畝，且合同缺乏或僅約定了有限的租金增長機製。

夏學傑在調研中發現，農民強烈希望收回土地，但受限於多年前簽訂的土地租賃合同。

“現實中，‘二房東’往往在與承租企業的協議中約定，各自享有的拆遷補償，而且往往‘二房東’拿‘大頭’。”王優銀說，“在一些拆遷項目中，拆遷方一般隻願意把補償款給‘二房東’，而不是承租企業和其間的‘三房東’‘四方東’，因為‘二房東’是直接與村集體簽訂的土地租賃協議。”

王才亮告訴21世紀經濟報道記者，整治非法建築、消除安全隱患，首先要確定違法建築，然後據此認定承租人與出租人之間的租賃合同無效，由出租人賠償承租人的損失。

探索集體土地新收益

在短期治理過後，失去了工業大院土地租金的當地村民，如何獲得近郊土地的收益？

“除了科學規劃產業布局，騰退地塊的大部分麵積將建成綠地。”今年1月，西紅門鎮一位官員介紹。

北京市發改委相關負責人今年8月表示，今年北京市已明確，80%的拆後騰退土地都將用於還綠。

“探索集體經營性建設用地入市，是讓村民共享土地未來收益的一條路子。”中國人民大學公共管理學院教授葉劍平說，“土地資源不能浪費，但利用也要符合整體城市規劃，符合城市發展的需要。”

在舊宮鎮南街村，工業大院已經發生了翻天覆地的變化，未來這裏將成為以電子商務為主的現代服務產業聚集區。南街村拆遷改造後的中科電商穀一期已經全部建成投入使用，園區總規模近200萬平米，總投資超過100億元。

2016年1月，大興區一塊土地40年的使用權拍出了8.05億元，成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經營性建設用地。

這8億多元的收入分配大體為“1133”，即1億元為調節金、1億元支出農民既得收入、3億元償還貸款、3億元用於開發，聯營公司的每戶農民因這一地塊增收5000元以上。

“過去，我們家的1.5畝土地建成廠房出租的收入大概是每年6萬元。”西紅門鎮四村村民陳亞檬今年1月對新華社記者說，“如今，全家每年的分紅所得能達到12萬元。”

“集體土地入市、利用，也要照顧各方利益的平衡，對集體、集體成員、承租人的合法利益都要進行保護，在這個前提下設計一套製度。”葉劍平說。

工業大院數量

在今年6月，北京市經信委發布的數據稱，2015年以來，為確保清理整治工作推進的連貫性，各區多次摸底調查顯示，全市工業大院共315個，其中，通州97個、大興144個、昌平50個、懷柔16個、密雲7個、房山1個。（來源21世紀經濟報道）

本文到此結束，希望對大家有所幫助呢。