【金融創新】金融賦能科創，國內首個孵化器不動產投資信托基金在上交所上市

1月14日，2025科技金融賦能孵化器高質量發展會議在上海科學會堂舉行，Pre-REITs（不動產投資信托基金籌備階段）基金在會上啟動。這個基金由上海楊浦科技創業中心攜手上海分行、上海國有存量資產盤活基金、科辰資本共同啟動，對標REITs（不動產投資信托基金）發行標準，提前培育優質底層資產，支持孵化器REITs平台做大做強。浦發銀行將為基金提供100億元的授信額度支持。

上海市科委副主任翟金國表示，持續深化孵化器的高質量發展，科技金融賦能至關重要。上海自啟動高質量孵化器建設以來，已孵化200多家高成長性企業，挖掘優質儲備項目180項；深化“孵化+投資”，自建及合作孵化基金達30個，總規模超500億元；提升專業化服務能力，孵化器收入結構不斷優化。在高質量孵化器的培育建設過程中，上海實施金融賦能，通過成立總規模1000億元的三大先導產業母基金和未來產業基金等一係列“組合拳”，加速推進“科技—產業—金融”的良性循環。

去年12月31日，招商科創孵化器封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“招商科創REIT”）在上海證券交易所上市，就是上海推進“科技—產業—金融”良性循環的一次探索。REITs是一種將眾多投資者的資金匯聚起來，由專業機構管理，用於投資商業地產、住宅地產、工業地產等各類房地產項目，並將投資收益按比例分配給投資者的金融工具。它兼具股票和債券的特點，既能讓投資者分享房地產增值收益，又具有相對穩定的分紅收益，降低了個人直接投資房地產的門檻和風險。

作為招商科創REIT的原始權益人，上海楊浦科技創業中心將孵化服務作為企業發展的核心競爭力。楊科創國定路園區是上海第一家在高校附近建立的科技企業孵化器，經過20餘年發展，楊科創已成長為包含產業孵化板塊、科技金融板塊、技術要素市場板塊、研發與轉化功能型平台板塊、國際事業部板塊等5個業務板塊的國有科技服務集團企業。

招商科創REIT的資產規模約為9.60億元，基金托管人是上海浦東發展銀行，以公募基金的形式募集資金，基金份額在上交所上市交易。項目公司持有底層資產，即位於上海楊浦區的3處孵化器物理空間，包括國定路1號樓、國定路3號樓和灣穀園B5號樓，建築麵積合計約7.46萬平方米。

“如今，在上海建設和運營孵化器的成本壓力很大，如何減輕壓力？孵化器投早、投小、投硬科技的錢來自哪裏？REITs是一個盤活存量資產、降低孵化器開發和運維成本的金融工具。”上海楊浦科技創業中心總經理、國家技術轉移東部中心總裁、上海技術交易所董事長謝吉華在演講中說。2020年4月，中國證監會、國家發展改革委發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，指出基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，拓寬社會資本投資渠道，增強資本市場服務實體經濟的質效。

“鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。”看到通知中的這一表述後，謝吉華看到了孵化器探索REITs，打造“募投管退”金融閉環的機遇。

如今，招商科創REIT成為國內首個以“科創”為主題、以國家級孵化器為底層資產的公募REIT項目。它的發行對整個科技孵化行業發展具有示範引領作用，有利於構建更完善的科技創新創業生態體係。